Was regelt die Heizkostenverordnung?
Die Verordnung über Heizkostenabrechnung – kurz Heizkostenverordnung oder HeizkostenV – bestimmt, wie die Kosten für Heizung und Warmwasser in Gebäuden mit mehreren Nutzeinheiten auf die Bewohner verteilt werden. Ihr Grundgedanke: Wer weniger heizt, soll weniger zahlen. Deshalb schreibt sie vor, dass der Verbrauch der einzelnen Wohnungen erfasst und ein wesentlicher Teil der Kosten nach diesem Verbrauch abgerechnet wird.
Sie gilt grundsätzlich für Gebäude, in denen Wärme oder Warmwasser aus einer gemeinsamen Anlage geliefert wird – unabhängig davon, ob die Einheiten vermietet oder als Wohnungseigentum genutzt werden. Ihre Regelungen gehen rechtsgeschäftlichen Bestimmungen grundsätzlich vor (§ 2 HeizkostenV).
Wie werden die Kosten verteilt – 50/50 oder 30/70?
Der Kern der Verordnung steht in § 7: Zwischen 50 und 70 Prozent der Heizkosten sind nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen, der verbleibende Anteil nach Wohn- oder Nutzfläche. Innerhalb dieser Spanne entscheidet grundsätzlich der Gebäudeeigentümer. In der Praxis sind die Schlüssel 50/50 und 30/70 (Grundkosten zu Verbrauchskosten) weit verbreitet.
Welcher Schlüssel passt, hängt vom Gebäude ab. Ein höherer Grundkostenanteil kann beispielsweise Lagenachteile ausgleichen: Eine Wohnung unter dem Dach oder über einer Durchfahrt verliert unter Umständen mehr Wärme, ohne dass die Bewohner dies vollständig beeinflussen können. Bei gut gedämmten Gebäuden kann dagegen ein höherer Verbrauchsanteil sinnvoll sein, weil die Lage der Wohnung weniger ins Gewicht fällt und der Anreiz zum Energiesparen stärker wirkt.
Für die Kosten der Warmwasserbereitung gilt ebenfalls eine Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten. Sind Heizung und Warmwasser an eine gemeinsame Anlage angeschlossen, müssen die jeweiligen Kostenanteile zunächst nach § 9 HeizkostenV getrennt werden.
Fernablesbarkeit: Was zum 31. Dezember 2026 ansteht
Seit der Novelle von 2021 gilt: Neu installierte Ausstattungen zur Verbrauchserfassung müssen grundsätzlich fernablesbar sein (§ 5 Abs. 2 HeizkostenV). Für den Bestand sieht die Verordnung eine Übergangsfrist vor: Nicht fernablesbare Ausstattungen sind grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2026 nachzurüsten oder durch fernablesbare Geräte zu ersetzen.
Fernablesbar bedeutet dabei, dass die Verbrauchswerte ohne Zutritt zu den einzelnen Nutzeinheiten abgelesen werden können. Welche technische Lösung dafür eingesetzt wird, hängt vom jeweiligen System ab.
Für Eigentümer und Verwaltungen ist das ein Terminthema mit entsprechendem Vorlauf: Geräte müssen beschafft, Termine mit den Bewohnern abgestimmt und die Montage dokumentiert werden. Wer den Austausch mit ohnehin anstehenden Gerätewechseln kombiniert, kann zusätzliche Montagetermine vermeiden.
Wie die Eichfristen laufen, steht hier.
Monatliche Verbrauchsinformation nach § 6a
Ist eine Liegenschaft mit fernablesbarer Ausstattung versehen, müssen die Bewohner grundsätzlich monatlich über ihren Verbrauch informiert werden (§ 6a HeizkostenV).
Die Verbrauchsinformation soll es den Nutzern ermöglichen, ihren aktuellen Verbrauch einzuordnen und zu vergleichen. Welche Angaben die Verordnung im Einzelnen verlangt und wie sich die Information praktisch zustellen lässt, haben wir auf einer eigenen Seite zur unterjährigen Verbrauchsinformation zusammengefasst.
Unterjährige Verbrauchsinformation
Wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird
Rechnet der Gebäudeeigentümer entgegen den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig ab, kann für die Nutzer ein Kürzungsrecht von 15 Prozent des auf sie entfallenden Kostenanteils bestehen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).
Auch bei Verstößen gegen weitere Pflichten der Heizkostenverordnung können Kürzungsrechte bestehen. Wird beispielsweise die vorgeschriebene unterjährige Verbrauchsinformation nicht oder nicht vollständig mitgeteilt, sieht § 12 HeizkostenV unter bestimmten Voraussetzungen ein Kürzungsrecht von 3 Prozent vor.
Ob und in welcher Höhe ein solches Kürzungsrecht im konkreten Fall greift, hängt von den jeweiligen Umständen ab.
Wo die Verordnung nicht greift
Die HeizkostenV kennt Ausnahmen (§ 11). Sie betreffen unter anderem Fälle, in denen die Verbrauchserfassung aus technischen oder wirtschaftlichen Gründen nicht möglich oder nicht zumutbar ist, bestimmte Räume mit besonders geringem Wärmebedarf sowie Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird.
Auch für Gebäude mit besonders niedrigem Heizwärmebedarf sieht die Verordnung Ausnahmen vor. Ob eine Ausnahme tatsächlich einschlägig ist, sollte im Einzelfall geprüft werden, bevor auf die Verbrauchserfassung oder eine verbrauchsabhängige Abrechnung verzichtet wird.
Was das für die Praxis bedeutet
Für Eigentümer und Verwaltungen laufen mehrere Aufgaben nebeneinander: die Ausstattung fristgerecht auf Fernablesbarkeit umstellen, die monatliche Verbrauchsinformation zuverlässig bereitstellen und die Jahresabrechnung ordnungsgemäß und fristgerecht erstellen.
Bei vermieteten Wohnungen kommt die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB hinzu: Die Abrechnung ist dem Mieter grundsätzlich spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
Ein Messdienstleister kann die Verbrauchserfassung, Auswertung und Abrechnung übernehmen. Die dabei entstehenden laufenden Kosten können grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören, sofern die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind.
Häufige Fragen
Bis wann müssen Geräte fernablesbar sein?
Nicht fernablesbare Ausstattungen im Bestand sind grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2026 nachzurüsten oder durch fernablesbare Ausstattungen zu ersetzen (§ 5 Abs. 2 HeizkostenV). Neu installierte Ausstattungen zur Verbrauchserfassung müssen grundsätzlich bereits seit der Novelle 2021 fernablesbar sein.
Welcher Verteilerschlüssel ist vorgeschrieben?
§ 7 HeizkostenV verlangt grundsätzlich, dass 50 bis 70 Prozent der Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden. Der verbleibende Anteil wird nach Wohn- oder Nutzfläche verteilt. Häufig verwendet werden die Schlüssel 50/50 und 30/70.
Was passiert ohne verbrauchsabhängige Abrechnung?
Nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV kann für die Nutzer ein Kürzungsrecht von 15 Prozent des auf sie entfallenden Kostenanteils bestehen. Ob dieses im Einzelfall greift, hängt von den konkreten Umständen ab.
Gilt die Heizkostenverordnung auch für Eigentümergemeinschaften?
Ja. Die Heizkostenverordnung gilt grundsätzlich auch im Wohnungseigentum, wenn mehrere Nutzeinheiten über eine gemeinsame Anlage mit Wärme oder Warmwasser versorgt werden.
Muss die Verbrauchsinformation wirklich monatlich kommen?
Bei fernablesbarer Ausstattung sieht § 6a HeizkostenV grundsätzlich eine monatliche Information der Nutzer vor.
Gibt es Gebäude, für die die Verordnung nicht gilt?
§ 11 HeizkostenV enthält verschiedene Ausnahmen. Dazu gehören unter bestimmten Voraussetzungen beispielsweise Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird, sowie Gebäude mit besonders niedrigem Heizwärmebedarf. Ob eine Ausnahme vorliegt, muss anhand des konkreten Falls geprüft werden.
Quellen
- Heizkostenverordnung (HeizkostenV) – Volltext (gesetze-im-internet.de)
- § 5 HeizkostenV – Ausstattung zur Verbrauchserfassung (gesetze-im-internet.de)
- § 6a HeizkostenV – Unterjährige Verbrauchsinformation (gesetze-im-internet.de)
- § 7 HeizkostenV – Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme (gesetze-im-internet.de)
- § 9 HeizkostenV – Verteilung der Kosten bei verbundenen Anlagen (gesetze-im-internet.de)
- § 11 HeizkostenV – Ausnahmen (gesetze-im-internet.de)
- § 12 HeizkostenV – Kürzungsrecht (gesetze-im-internet.de)