Wo schreibt die Bayerische Bauordnung Rauchwarnmelder vor?
Die Rauchwarnmelderpflicht in Bayern steht in Art. 46 Abs. 4 der Bayerischen Bauordnung (BayBO). Danach müssen in Wohnungen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben.
Gemeint sind also nicht alle Räume. Wohnzimmer, Küche oder Bad nennt die Vorschrift nicht ausdrücklich. Ein Flur fällt darunter, wenn er zu einem Aufenthaltsraum führt – typischerweise der Wohnungsflur, über den man im Brandfall die Wohnung verlässt. Ob ein Raum als Schlafraum oder Kinderzimmer gilt, richtet sich in der Regel nach der tatsächlichen Nutzung.
Die Melder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wie das im Einzelnen umzusetzen ist, regelt die BayBO nicht; Hinweise geben die Herstellerangaben und die DIN 14676.
Gilt die Pflicht auch für bestehende Wohnungen?
Ja. Die Eigentümer vorhandener Wohnungen waren verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2017 entsprechend auszustatten. Diese Übergangsfrist ist abgelaufen. Bestandswohnungen in Bayern müssen seitdem grundsätzlich ausgestattet sein; bei Neubauten gehört die Ausstattung von vornherein zu den Anforderungen an die Wohnung.
Wer ist für Einbau und Betriebsbereitschaft verantwortlich?
Die BayBO trennt zwei Pflichten.
Für die Ausstattung, also den Einbau, sind nach Art. 46 Abs. 4 Satz 3 BayBO die Eigentümer verantwortlich.
Für den laufenden Betrieb sagt Satz 4 wörtlich: „Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.“ Unmittelbarer Besitzer ist, wer die Wohnung tatsächlich bewohnt – bei einer vermieteten Wohnung in der Regel der Mieter, bei einer selbst genutzten Wohnung der Eigentümer.
Bei vermieteten Wohnungen liegt die Betriebsbereitschaft nach dem Gesetz also grundsätzlich beim Mieter. Der Eigentümer kann diese Pflicht aber selbst übernehmen. Viele Vermieter und Eigentümergemeinschaften tun das und beauftragen einen Dienstleister mit der Prüfung. Das hat praktische Gründe: Die Prüfung läuft dann für alle Wohnungen einheitlich und wird zentral dokumentiert. Wer die Pflicht im konkreten Mietverhältnis trägt, hängt deshalb davon ab, ob und wie der Eigentümer sie übernommen hat.
Was bedeutet Wartung nach DIN 14676?
Die DIN 14676 ist eine Anwendungsnorm für Rauchwarnmelder in Wohnungen. Teil 1 behandelt Planung, Einbau, Betrieb und Instandhaltung, Teil 2 die Anforderungen an Dienstleister. Sie sieht unter anderem eine regelmäßige, in der Regel jährliche Inspektion der Melder vor.
Die BayBO verweist nicht auf die Norm. Sie wird in der Praxis aber häufig als Maßstab herangezogen und kann vertraglich vereinbart werden. Welche Prüfschritte im Einzelfall nötig sind, ergibt sich aus der Norm in der jeweils geltenden Fassung und aus den Herstellerangaben.
Wie funktioniert die Ferninspektion?
Bei Funk-Rauchwarnmeldern kann die Inspektion unter bestimmten Voraussetzungen aus der Ferne erfolgen. Die Melder überwachen sich selbst, speichern ihren Status und werden per Funk ausgelesen. Ein Termin in der Wohnung ist dann grundsätzlich nur noch nötig, wenn eine Störung gemeldet wird oder ein Gerät getauscht werden muss.
Für Vermieter und Verwaltungen entfallen damit Terminabsprachen und Folgetermine bei nicht angetroffenen Bewohnern.
Wann müssen Rauchwarnmelder ausgetauscht werden?
Rauchwarnmelder haben eine begrenzte Lebensdauer. Viele Geräte sind auf etwa zehn Jahre ausgelegt; maßgeblich sind die Herstellerangaben. Spätestens dann steht in der Regel ein Austausch an. Ein früherer Tausch kann nötig werden, wenn ein Melder eine Störung meldet, beschädigt ist oder die Inspektion einen Mangel zeigt.
Wer trägt die Kosten?
Für Mietwohnungen hat der Bundesgerichtshof eine wichtige Frage entschieden: Die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind keine umlagefähigen Betriebskosten (BGH, Urteil vom 11. Mai 2022 – VIII ZR 379/20). Nach dem Leitsatz sind sie den Kosten für den Erwerb gleichzusetzen und damit betriebskostenrechtlich nicht umlagefähig.
Der Einbau von Rauchwarnmeldern kann nach der Rechtsprechung des BGH eine Modernisierungsmaßnahme sein. Die Kosten für den Kauf der Geräte können dann unter bestimmten Voraussetzungen über eine Modernisierungsmieterhöhung berücksichtigt werden.
Über die Kosten der Wartung hat der BGH in diesem Urteil nicht entschieden. Wartungskosten können grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind – insbesondere eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Deshalb ist es sinnvoll, Gerätemiete und Wartung in Rechnungen getrennt auszuweisen.
Häufige Fragen
In welchen Räumen sind Rauchwarnmelder in Bayern Pflicht?
In Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren, die zu Aufenthaltsräumen führen. In jedem dieser Räume muss mindestens ein Rauchwarnmelder hängen (Art. 46 Abs. 4 Satz 1 BayBO).
Muss der Mieter die Rauchwarnmelder prüfen?
Nach Art. 46 Abs. 4 Satz 4 BayBO obliegt die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft grundsätzlich dem unmittelbaren Besitzer, bei einer vermieteten Wohnung also in der Regel dem Mieter. Das gilt nicht, wenn der Eigentümer diese Pflicht selbst übernimmt.
Wer muss die Rauchwarnmelder einbauen?
Der Eigentümer. Für vorhandene Wohnungen galt dafür eine Frist bis zum 31. Dezember 2017 (Art. 46 Abs. 4 Satz 3 BayBO).
Wie oft werden Rauchwarnmelder geprüft?
Die DIN 14676 sieht in der Regel eine jährliche Inspektion vor. Bei Funk-Rauchwarnmeldern kann diese unter bestimmten Voraussetzungen als Ferninspektion ohne Betreten der Wohnung erfolgen.
Darf die Miete für Rauchwarnmelder auf Mieter umgelegt werden?
Nein. Nach dem BGH-Urteil vom 11. Mai 2022 (VIII ZR 379/20) sind die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern keine umlagefähigen Betriebskosten. Wartungskosten können grundsätzlich umlagefähig sein, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.
Quellen
- Art. 46 Bayerische Bauordnung (BayBO) – Wohnungen, Abs. 4 Rauchwarnmelder (gesetze-bayern.de)
- BGH, Urteil vom 11. Mai 2022 – VIII ZR 379/20 (bundesgerichtshof.de, PDF)