Was gilt, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird?
Die Heizkostenverordnung verlangt grundsätzlich, dass die Kosten für Heizung und Warmwasser zu einem wesentlichen Teil nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden. Bei den Heizkosten sind es mindestens 50 und höchstens 70 Prozent, beim Warmwasser ebenso (§ 7 Abs. 1, § 8 Abs. 1 HeizkostenV).
Werden die Kosten entgegen diesen Vorschriften nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, kann für den Nutzer ein Kürzungsrecht von 15 Prozent bestehen. Es bezieht sich auf den Anteil, der bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung auf ihn entfällt (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV).
Das betrifft etwa Gebäude, in denen keine Ausstattung zur Verbrauchserfassung vorhanden ist, oder Abrechnungen, die die Kosten ausschließlich nach Fläche verteilen, obwohl keine Ausnahme vorliegt.
Wann kann ein Kürzungsrecht von 3 Prozent bestehen?
§ 12 Abs. 1 HeizkostenV nennt zwei weitere Fälle mit einem geringeren Kürzungsrecht. Es bezieht sich jeweils auf den Anteil, der bei der Abrechnung der Kosten auf den Nutzer entfällt.
Erstens: Hat der Gebäudeeigentümer entgegen § 5 Abs. 2 oder Abs. 3 keine fernablesbare Ausstattung zur Verbrauchserfassung installiert, kann ein Kürzungsrecht von 3 Prozent bestehen (§ 12 Abs. 1 Satz 2). Fernablesbar ist eine Ausstattung, wenn sie ohne Zugang zu den einzelnen Nutzeinheiten abgelesen werden kann.
Geräte, die nach dem 1. Dezember 2021 installiert werden, müssen grundsätzlich fernablesbar sein. Nicht fernablesbare Bestandsgeräte sind grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2026 nachzurüsten oder auszutauschen. Ausnahmen bestehen, wenn dies im Einzelfall technisch nicht möglich ist oder zu einer unbilligen Härte führen würde (§ 5 Abs. 3).
Zweitens: Teilt der Gebäudeeigentümer die Informationen nach § 6a nicht oder nicht vollständig mit, kann ebenfalls ein Kürzungsrecht von 3 Prozent bestehen (§ 12 Abs. 1 Satz 3). Dazu gehören bei fernablesbarer Ausstattung die monatliche Verbrauchsinformation und bestimmte Angaben, die mit der Abrechnung zugänglich zu machen sind.
Ob mehrere Kürzungsrechte nebeneinander bestehen und sich addieren, wenn mehrere Pflichten verletzt sind, regelt der Wortlaut der Verordnung nicht ausdrücklich. Das sollte im Einzelfall geprüft werden.
Gilt das Kürzungsrecht auch im Wohnungseigentum?
Nicht im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dort sind die Kürzungsrechte nach § 12 Abs. 1 nicht anzuwenden; es bleibt bei den allgemeinen Vorschriften (§ 12 Abs. 1 Satz 4).
Das Verhältnis zwischen einem vermietenden Wohnungseigentümer und seinem Mieter nennt diese Ausnahme nicht.
Was gilt, wenn ein Gerät ausfällt oder nicht abgelesen werden kann?
Kann der Verbrauch eines Nutzers wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ermittelt ihn der Gebäudeeigentümer ersatzweise (§ 9a Abs. 1 HeizkostenV). Grundlage ist
- der Verbrauch der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen,
- der Verbrauch vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder
- der Durchschnittsverbrauch des Gebäudes oder der Nutzergruppe.
Der so ermittelte Verbrauch wird bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zugrunde gelegt.
Ob ein Ablesehindernis, etwa ein nicht ermöglichter Zutritt zur Wohnung, als zwingender Grund in diesem Sinne gilt, hängt vom Einzelfall ab.
Die Ersatzermittlung hat eine Grenze: Betrifft sie mehr als 25 Prozent der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des umbauten Raumes, sind die Kosten ausschließlich nach Fläche bzw. umbautem Raum zu verteilen (§ 9a Abs. 2). Eine verbrauchsabhängige Verteilung findet dann nicht statt.
Gibt es Fälle, in denen keine Verbrauchserfassung nötig ist?
Ja, § 11 HeizkostenV enthält Ausnahmen. Sie betreffen unter anderem Gebäude mit einem Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/(m²·a), Fälle mit unverhältnismäßig hohen Kosten der Erfassung sowie bestimmte Heime. Ob eine Ausnahme vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen.
Heizkostenverordnung einfach erklärt
Was können Vermieter tun?
Ausstattung prüfen: Fehlt in einzelnen Nutzeinheiten die Verbrauchserfassung, sollte sie in der Regel nachgerüstet werden. Nicht fernablesbare Geräte sind grundsätzlich bis Ende 2026 umzustellen. Der Austausch lässt sich oft mit ohnehin fälligen Gerätewechseln verbinden.
Ablesung sichern: Je früher ein Geräteausfall erkannt wird, desto eher lässt sich die Ersatzermittlung auf wenige Einheiten begrenzen und die 25-Prozent-Grenze vermeiden. Fernablesbare Geräte benötigen keinen Zutritt zur Wohnung; Störungen fallen dadurch in der Regel früher auf.
Informationspflichten erfüllen: Bei fernablesbarer Ausstattung ist die monatliche Verbrauchsinformation nach § 6a grundsätzlich Pflicht. Sie sollte zuverlässig und vollständig bereitgestellt werden.
Dokumentieren: Wird ein Verbrauch ersatzweise ermittelt, sollte nachvollziehbar festgehalten werden, warum und nach welcher Methode.
Unterjährige Verbrauchsinformation
Häufige Fragen
Wie hoch ist das Kürzungsrecht ohne verbrauchsabhängige Abrechnung?
Werden die Kosten entgegen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, kann ein Kürzungsrecht von 15 Prozent des auf den Nutzer entfallenden Anteils bestehen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV).
Wann kann ein Kürzungsrecht von 3 Prozent bestehen?
Wenn entgegen § 5 Abs. 2 oder 3 keine fernablesbare Ausstattung installiert ist oder die Informationen nach § 6a nicht oder nicht vollständig mitgeteilt werden (§ 12 Abs. 1 Satz 2 und 3 HeizkostenV).
Addieren sich mehrere Kürzungsrechte?
Der Wortlaut des § 12 HeizkostenV regelt das nicht ausdrücklich. Ob mehrere Kürzungsrechte nebeneinander bestehen, sollte im Einzelfall geprüft werden.
Was passiert, wenn ein Heizkostenverteiler ausfällt?
Der Verbrauch wird grundsätzlich ersatzweise ermittelt, etwa anhand vergleichbarer Zeiträume, vergleichbarer Räume oder des Durchschnittsverbrauchs (§ 9a Abs. 1 HeizkostenV). Betrifft das mehr als 25 Prozent der maßgeblichen Fläche, werden die Kosten ausschließlich nach Fläche bzw. umbautem Raum verteilt (§ 9a Abs. 2).
Gilt das Kürzungsrecht in der Eigentümergemeinschaft?
Im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft nicht; dort gelten die allgemeinen Vorschriften (§ 12 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV).
Quellen
- § 5 HeizkostenV – Ausstattung zur Verbrauchserfassung (gesetze-im-internet.de)
- § 6a HeizkostenV – Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen (gesetze-im-internet.de)
- § 7 HeizkostenV – Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme (gesetze-im-internet.de)
- § 8 HeizkostenV – Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser (gesetze-im-internet.de)
- § 9a HeizkostenV – Kostenverteilung in Sonderfällen (gesetze-im-internet.de)
- § 11 HeizkostenV – Ausnahmen (gesetze-im-internet.de)
- § 12 HeizkostenV – Kürzungsrecht, Übergangsregelung (gesetze-im-internet.de)